時代正在經歷一場巨變，以科技+智能引領的新技術風暴，正在狂卷整個行業，數字化是地產行業一個逃不過的話題，“數字化、科技創新，對于房企來說，已經到了一個必須去面對的時刻”，另外云計算、物聯網、大數據、人工智能等新技術的滲透，也給房地產行業帶來了諸多變革提升的機遇。

房地產現狀分析

隨著人口紅利模式的變化，房地產、科技這兩大行業共同面臨著從增量市場向存量市場，從建設模式向運營模式的轉變。城鎮化是推動房地產增量需求的主要動力。伴隨著中國城鎮化進程進入中后期，城鎮化率逐步放緩，城鎮人口增速明顯下滑。根據國家統計局數據，2018年我國城鎮化率為59.58%，而城鎮人口增速從2001年的4.7%下降到了2018年的2.2%。結合美國、日本等國際經驗，城鎮化率到達80%左右是較成熟的水平。因此，中國城鎮化仍有10%~20%的提升空間。未來10年左右，新房開發和銷售額將維持在高位，但增速會逐步放緩。

圖1：城鎮化進入尾聲階段，增量開發增速放緩

數據來源：中國國家統計局

圖2：城鎮人口增速下滑

增量開發業務的長期增長空間有限，房地產開發企業需要尋找新的業務增長點，而存量資產運營代表了未來趨勢。然而行業進入存量化階段、需求端升級以及金融去杠桿等三大變革趨勢，也給房地產企業帶來了一系列挑戰。

在行業規模增長普遍放緩的大背景下，部分房企試圖通過多元化的戰略布局彌補主營業務單一化的不足。而產業互聯和智慧科技帶來的行業升級迭代，更是給房地產企業和科技企業提供了全新的發展機遇。

隨著5G時代的到來，互聯網+、智慧城市、物聯網等領域將獲得更進一步的發展；用戶對于互聯網的需求將不局限于人與人之間、人與物之間連通的范疇，而將是全方位、多樣化的。而房地產領域也將通過5G技術的運用，實現不同場景的融合與連通，滿足更加精細化、多元化的消費需求。

由此可見，房地產企業需要尋找新的業務增長動力，并積極推動業務創新，以實現轉型升級。積極擁抱新技術，推進數字化轉型，是房地產企業重塑增長和業務轉型的必然選擇。

房地產數字化需經階段

第一階段：內部管理的信息化

對于大型房地產企業而言，在龐大的組織規模和復雜的業務體系下，采用信息化手段來支撐企業的組織管控、內部協同、業務決策等環節是必不可少的。例如，總部需要通過信息化系統快速了解某個分公司項目的成本投入和銷售進展等數據，及時做出相關決策。

內部管理的信息化，包括人力、財務、OA等后臺管理模塊，以及以項目管理為核心的業務管理模塊，兩者相互協同。在項目管理方面，通過對項目計劃、成本、銷售等流程的標準化和數據化管理，可以實現對項目進展和關鍵指標的精細化和實時監控，提升項目收益的可控性，管控好現金流。

最終，通過信息化可以實現內部管理的標準化、業務的規范化以及財務業務的一體化，提升企業經營管理水平。

第二階段：業務場景的在線化

業務場景的在線化，包括內部經營管理在線化，以及與終端客戶和供應商的在線化連接和交互。在線化的價值在于通過在線連接的實時交互提升內外部協同效率，積累業務數據，并創新服務模式。

首先，在線化實現內部經營管理和外部業務場景的實時連接，數據反饋實時同步，提升內外部協同效率。例如，在智慧供應鏈體系下，企業與供應商實時在線連接，實現項目采購尋源、供需匹配、招投標及項目協同等流程的快速協同，提升采購效率和反應速度。

其次，在線化的業務場景天然是數據化的，可以實時沉淀業務交互數據。信息化階段，各個系統數據和業務鏈各環節數據是割裂的，與前端業務的關聯性不足，數據的價值得不到最大化利用。在線化打破這種割裂關系，使得業務數據可以實時積累。

此外 ，在線化也是一種服務模式創新。隨著購物、餐飲、出行等領域在線化平臺服務商崛起和成熟，C端客戶行為習慣早已完成了在線化的轉變，這種趨勢統一滲透到房地產領域。為了順應終端客戶需求和行為模式的變化，實現與終端客戶的在線化觸達和服務，必須要進行服務的在線化。

房地產銷售環節是與C端客戶產生直接交互的節點。在智慧案場的場景，售樓處的在線化可以實現與客戶的線上觸達，通過APP、小程序等移動端支撐線上開盤等場景，滿足客戶的在線化需求；通過對接銀行等購房相關配套外部服務商系統，可以在案場更好地服務客戶，縮減從客戶看房到交易的轉化流程，提升銷售轉化率；通過對接二手房經紀人，實現銷售渠道的拓展，提升去化速度。

第三階段：智能化

數字化轉型下，基于各業務系統和渠道場景的信息化和在線化，可以建立統一的客戶數據運營平臺，通過挖掘客戶數據價值建立客戶畫像和觸達渠道以支撐精準營銷，提升客戶體驗。

整體而言，目前房地產開發環節的數字化應用還處于在線化的起步階段，距離智能化的應用還有相當長的一段距離。

數字化如何促進房地產行業

房地產開發企業需要從開發業務向存量資產運營和服務轉型，數字化是實現這種業務轉型的重要能力支撐。所以我們需要做好準備，全面擁抱房地產行業的數字化變革。那么，數字化到底能為房地產行業帶來什么促進？下面我們通過房地產全生命周期的數字化績效模型（Digital Benefits across the asset lifecycle）來了解下。這個模型圍繞“數字化資產組合”策略，涵蓋項目、規劃、設計、建造、運營與更新五個環節。

一.投資組合策略（Portfolio strategy）

1.數字驅動的投資策略改善決策與回報

在戰略層面上，數字世界有助于更好的決策，并有效應對不確定因素。因此，信息的獲取和協調將至關重要。

數據能夠更好地支持投資決策，但需要對員工新技能的發展和聘用進行戰略性投資，還需要對投資組合中的資產進行適當的、戰略性的技術投資。

2.投資組合績效分析可以節省運營成本

由于投資組合中的資產可能跨越不同時代，并且包含許多遺留的系統和技術。因此，如何實現項目改進與資源分配的最優化，將是一場艱苦的斗爭。

采取戰略性和綜合性的資產績效監測手段，將建立一個單一的、可信的數據源。而將大量數據集中起來，將能夠發現趨勢，并允許對整個資產組合進行預測分析。總而言之，這將有助于重新制定決策，無論是在效率提升和成本節約方面，還是在滿足組織管理目標方面。

二.項目規劃（Project planning）

項目規劃主要涉及：新型合作伙伴的參與，使項目交付和結果更優化；大數據分析和可視化技術幫助更好地選址；使用數字化形成獨特性。

1.新型合作伙伴的參與，使項目交付和結果更優化

在許多地產項目中，有效的社區參與是成功的關鍵，否則可能因為公眾反對而造成昂貴的延誤，并造成重大的聲譽風險。在城市規劃方面，傳統的面對面社區參與不能忽視，但數字工具則提升了居民的參與程度。

2.大數據分析和可視化技術幫助更好地選址

為項目選擇正確的位置，并了解該地點的限制因素，對任何新的地產開發項目都至關重要。新型可視化技術和數字分析方法正在改進地產選址過程。

3.使用數字化形成獨特性

在競爭激烈的全球房地產市場中，數字化是一個關鍵的制勝因素。在功能上，這意味著高速、可靠的互聯網，以及生活和工作之間更稱心如意的無縫連接。從經驗上看，采用數字化平臺、工具和服務可以大大提高用戶體驗，從而幫他們更好地發揮想象力和創造的熱情。

三.設計+工程（Design + engineering）

數字化的設計+工程意味著：更快、更便宜、更精確的現有條件建模，以及通過數字化設計模擬來改善未來的用戶體驗。

1.更快、更便宜、更精確的建模

對建筑進行高質量的改造和翻新，需要對建筑建立詳細和準確的理解。傳統的現場測量方式費時費力，而通過人力將照片轉化為2D圖紙或3D模型，則需要耗費無數工時。與此同時，機載激光雷達掃描等方法則可大幅節省成本。

2.數字化設計模擬改善未來的用戶體驗

在建筑物、區域或城市規劃方面，通過傳統的原型搭建來對設計方案進行測試是耗時和昂貴的，現在很少被使用。研究表明，高達52％的項目成本超支來自設計過程中的錯誤、變更和遺漏造成的返工。現在，通過環境傳感器和在線數據采集，已經能夠生成大量數據，從而提高統計模型和模擬的預測能力。同時，GIS系統能夠進行基于地理分析，可帶來清晰的設計靈活性和可視化效果。

四.施工+裝修（Construction + fit-out）

數字化的施工+裝修能夠帶來：更快、更具成本優勢、更準確的項目交付；流程虛擬化在設計、工程與施工之間實現更有效的過渡；更安全、更智能的施工。

1.更快、更具成本優勢、更準確的項目交付

云端BIM平臺創建了一個單一的統一模型，使得設計團隊和業主/決策者能夠在項目實施的任何階段實時訪問。這個共享模型將項目規劃、設計、工程、施工規劃和建模連接起來，并實現了建筑的可視化和數字化建造。而在施工前階段，BIM軟件的使用，可以更容易、更快速地實現總承包商、施工方和監理人員之間的溝通。與此同時，3D和4D可視化技術還可實現物流和調度效率的優化，以及更快、更準確的定價。

2.流程虛擬化在設計、工程與施工之間實現更有效的過渡

打造復雜的建筑需要大量團隊之間的認真協作。使用傳統的2D繪圖技術，會使各團隊之間的協作出現各種問題，需要耗時的往返協調，并常常導致錯誤和延遲。但是，隨著數字和虛擬工具（如BIM、AR/VR）的使用，這些問題正在得到解決。

3.更安全、更智能的施工

物聯網、傳感器和大數據的應用有助于降低施工現場風險。根據美國職業安全與衛生管理局的統計，美國每年工傷死亡人數中，建筑業占到了21％。新技術則可以實時跟蹤施工現場人員、工具和材料的位置等關鍵數據，有助于減少傷亡。例如，可穿戴設備可以用來監測工作人員的位置、心率和體溫，以幫助現場管理人員發現安全隱患并快速響應。同時，機器和設備遠程信息處理可以獲取并傳輸關鍵性能數據，以便于對其進行管理和維護升級。

五.資產運營（Asset operations）

數字化的資產運營涵蓋四個方面：通過數字化基礎設施和流程，改造資產運營方式；了解用戶體驗；通過開放式建筑系統提高靈活性和集成度；數字化基礎設施產生新的增值服務。

1.通過數字化基礎設施和流程，改造資產運營方式

對業主和用戶而言，最大限度地提高建筑物的性能和價值至關重要。最優效果需要穩定的交互性數據和靈活的智能網絡。然而，遺憾的是，傳統的基礎設施中通常由許多特定的“黑匣子”系統組成，這些系統數據很難共享，導致在現有建筑中，很難使用靈活的智能網絡系統。

2.了解用戶體驗

提高員工體驗，有助于提高員工的工作效率和員工留存率。例如，80％的受訪者表示“辦公室的整體潔凈度”很重要，但只有50％的受訪者對此表示滿意。從“無線網絡質量”到“辦公室內部設計和布局”等許多指標，都呈現相同的趨勢。

3.通過開放式建筑系統提高靈活性和集成度

目前許多供應商為物業運營提供黑箱式的專有解決方案，這在一開始似乎是正確的資本投資，但在物業的整個生命周期中，最終都與業主、用戶和管理者息息相關。

4.數字化基礎設施產生新的增值服務

業主和開發商一直在爭取租戶，就像企業爭奪優秀人才一樣。競爭激烈的市場意味著他們在建筑場所中提供的經驗和服務的質量將越來越重要。最近相關受訪者表示：“我們最重要的工作是：為每天在建筑物中工作的25萬人提供服務。我們不是用我們擁有的平方英尺來定義自己，而是使用這些空間的25萬人和我們如何更好地滿足他們的需求。”

六.資產更新（Asset renewal）

資產更新主要涉及：廣泛的投資組合意味著更智能的資產更新；在線平臺推進有價值廢舊材料的共享、銷售與再利用；通過數字化知識平臺來實現項目更新的簡化。

1.廣泛的投資組合意味著更智能的資產更新

在龐大而復雜的投資組合中，關于資產更新計劃和現場優先排序的戰略決策至關重要。無法訪問正確的數據或無法有效管理和查詢數據可能導致次優資產和估值。在最壞的情況下，由于對現有問題不明確或缺乏解決方案，則可能導致危險或致命的現場狀況。

2.在線平臺推進有價值廢舊材料的共享、銷售與再利用

建筑業是全球最大的原材料消費行業，每年使用30億噸以上的原材料，其中，鋼材消耗占全球鋼鐵生產量的50％。據世界經濟論壇的觀點，“采用循環經濟，可大大提高全球建筑行業的生產力，每年至少節省1000億美元。”

3.通過數字化知識平臺來實現項目更新的簡化

對于擁有大型地產投資組合的所有者來說，與眾多的建筑師、設計師、工程師和承包商進行本地、跨區域或全球性的合作，數據一致性可能是一個挑戰。對于擁有全球和流動化員工隊伍的公司來說，這一點尤其顯著。因為這些公司的員工會在多個地方呆上一段時間，想要在任何地方都有同樣的生產率和舒適體驗。“全球流動勞動力將從2014年的13.2億人，占全球勞動力的37.4％，增長到2020年的17.5億，占全球勞動力的42.0％。”